周友梅《资产评估学基础》（第2版）笔记和课后习题（含考研真题）详解

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内容简介
目录
第1章　绪　论
　1.1　复习笔记
　1.2　课后习题详解
　1.3　考研真题与典型题详解
第2章　资产评估主体与评估程序
　2.1　复习笔记
　2.2　课后习题详解
　2.3　考研真题与典型题详解
第3章　资产评估的基本方法
　3.1　复习笔记
　3.2　课后习题详解
　3.3　考研真题与典型题详解
第4章　流动资产评估
　4.1　复习笔记
　4.2　课后习题详解
　4.3　考研真题与典型题详解
第5章　机器设备评估
　5.1　复习笔记
　5.2　课后习题详解
　5.3　考研真题与典型题详解
第6章　无形资产评估
　6.1　复习笔记
　6.2　课后习题详解
　6.3　考研真题与典型题详解
第7章　长期投资评估
　7.1　复习笔记
　7.2　课后习题详解
　7.3　考研真题与典型题详解
第8章　房地产评估
　8.1　复习笔记
　8.2　课后习题详解
　8.3　考研真题与典型题详解
第9章　企业价值评估
　9.1　复习笔记
　9.2　课后习题详解
　9.3　考研真题与典型题详解
第10章　资产评估报告
　10.1　复习笔记
　10.2　课后习题详解
　10.3　考研真题与典型题详解
第11章　资产评估的基本准则
　11.1　复习笔记
　11.2　课后习题详解
　11.3　考研真题与典型题详解
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            


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内容预览
第1章　绪　论
1.1　复习笔记
第一节　资产评估的定义与特点
一、资产评估的定义
（一）资产的定义及其分类
1．资产的定义
资产，是指经济主体拥有或控制的、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的资源。该定义强调三个特征：
（1）资产是一项由过去的交易或者事项形成的资源，而不是由未来交易或者事项形成的资源；
（2）资产应当为企业拥有或者控制；
（3）预期会给企业带来经济利益。
2．资产的分类
（1）按资产流动性分类
按流动性分类，资产可以分为流动资产、长期资产、固定资产、无形资产和其他资产。
（2）按资产存在形态分类
按存在形态分类，资产可以分为有形资产和无形资产。
（3）按资产是否具有综合获利能力分类
按资产是否具有综合获利能力分类，资产可以分为单项资产和整体资产。
（二）资产评估的定义
资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。其评定过程要经历若干评估步骤，同时也会涉及以下基本的评估要素。
1．资产评估的主体，即进行资产评估的专门人员；
2．资产评估的客体，即被评估的对象；
3．资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因；
4．资产评估的标准，即资产评估依据的价格、技术等标准；
5．资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；
6．资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法。
（三）资产评估学
资产评估一般理解为资产评估工作，而资产评估学一般理解为资产评估学科。
二、资产评估的特点
（一）市场性
市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。资产评估的市场性表现在以下两个方面：
1．资产评估需要模拟市场来作为资产估价的依据；
2．评估结果的有效性要受市场检验。
（二）公正性
资产评估的公正性是指资产评估行为相对于评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。其公正性反映在两个方面：
1．要强调资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，这是公正性的组织基础；
2．资产评估人员必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。
（三）专业性
资产评估是一种专业人员的活动，要求资产评估工作尽量由专业评估机构来承担。这种专业特性主要反映在两个方面：
1．这些资产评估机构提供的是专业化服务；
2．评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都建立在专业技术知识和经验的基础之上。
（四）咨询性
咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
三、资产评估与会计、审计及清产核资的关系
（一）资产评估与会计的关系
1．资产评估与会计的联系
资产评估与会计的联系主要表现为在特定条件下：
（1）资产会计计价和财务报告要利用资产评估结论；
（2）资产评估需要参考会计数据资料。
2．资产评估与会计的区别
（1）性质和职能不同
反映和监督是会计的基本职能；评估和咨询是资产评估的基本职能。
（2）执行操作者不同
会计中的资产计价是由企业的财会人员完成的；资产评估则是由独立于企业以外的、具有资产评估资格的社会中介机构完成的。
（3）依据和方法不同，如表1-1所示。
表1-1 资产评估与会计的区别

	会计	资产评估
资产的确认和计价依据	可以可靠计量的历史成本	具有的效用和市场价值
资产计价方法	核算方法	核算方法、收益折现、市场售价类比等

（4）总体目标不同
会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产交易服务。
（二）资产评估与审计的关系
1．资产评估与审计的联系
（1）资产评估中的资产清查阶段，有相当部分工作采用了审计的方法；
（2）企业价值评估范围之内的流动资产和负债评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。
（3）经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。
2．资产评估与审计的区别
（1）产生背景、目的、明显特征不同，如表1-2所示。
表1-2 资产评估与审计的区别

	审计	资产评估
产生背景	现代企业两权分离	市场经济充分发展
目的	对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断	适应资产交易、产权变动的需要，为委托人与相关当事人的被评估资产做出价值判断
明显特征	公证性	咨询性

（2）审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则；资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。
（3）审计工作以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础；资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。
（4）审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，而与资产评估却是大相径庭。
（三）资产评估与清产核资的关系
清产核资是指通过采取一定方法、遵循法定程序清查企业资产，从而核实企业资金（资本）的全过程。
1．资产评估与清产核资的联系
（1）两者一般都需要进行资产清查并重新确定资产账面价值，都会对资产管理产生积极作用。
（2）在对企业资产进行评估时，清产核资还是资产评估必不可少的基础工作。
2．资产评估与清产核资的区别
（1）工作主体及效用不同。资产评估必须由有执业资格的评估机构和评估师来进行，其评估结果具有客观公正性；清产核资的工作主体没有严格的限定，其结果的客观公正性比资产评估要弱许多。
（2）内容范围及目标不同。资产评估的内容范围，不仅包括有形资产而且包括无形资产，其目标是对资产的现时价值进行评估，为资产业务提供公正的价值尺度，以满足资产合理流动和产权交易的需要；清产核资的内容范围一般只限于有形资产，工作目标主要是为了做到账账、账实相符，提高资产使用效益。
（3）评定依据及时机不同。资产评估以市场化、动态化的会计计量理论为基础，；而清产核资以相对静止的资产计价理论为基础，多以历史成本为计价依据。另外，资产评估只有在产权转移或资产流动时才需要进行，而清产核资是在企业认为需要时就可以进行。
四、资产评估的功能、任务和作用
（一）资产评估的功能
资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。
（二）资产评估的任务
资产评估的重要任务在于科学合理地估算资产的现时价格，即为资产提供人为的市场定价。资产评估的基本任务主要包括以下四个方面：
1．全面核实资产的数量和质量，这是进行资产评估的基本前提；
2．准确评定估算被评估资产的现时价格，这是资产评估的中心任务；
3．科学合理评价资产的运营状况；
4．在必要情况下进行产权界定。
（三）资产评估的作用
1．咨询作用
咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，为当事人要价和出价提供参考；
2．鉴证作用
鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据；
3．促进作用
资产评估的促进作用主要表现在三个方面：（1）可以促进资源优化配置；（2）可以促进产权主体维护自己的合法权益；（3）可以促进资产评估工作的国际化和进一步对外开放。
第二节　资产评估的产生与发展
一、资产评估的四个发展阶段
（一）简单评估阶段
简单评估是对财产的偶然的、直观的评价。具有三个特点：
1．直观性；
2．非专业性；
3．无偿性。
（二）经验评估阶段
与原始评估阶段相比，经验评估阶段的评估结果比较可靠，但还未能实现评估工作的规范化。经验评估的基本特点是：
1．评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务也比较频繁；
2．评估人员对资产评估业务进行有偿服务；
3．评估结果的准确性主要取决于评估人员积累的评估经验。
（三）规范评估阶段
规范评估是在经验评估的基础上发展而来的。资产评估管理机构或行业自律协会开始制定统一的评估准则，对评估师的职业道德规范和评估工作程序作出明确、具体的规定。
（四）科学评估阶段
科学评估是指把现代科学技术和管理方式引用到资产评估中来，采用科学的方法和手段对被评估资产进行评估的过程。
二、国外资产评估的发展演进
资产评估作为一种有组织、有理论指导的专业服务活动起始于19世纪中后期。20世纪40年代以后在世界各国得到较大发展。20世纪70年代以后，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。
美国资产评估业务开始较早，已有100多年的历史。美国政府是在经历了20世纪80年代的金融危机以后才开始介入评估管理的，联邦政府于l989年颁布了《不动产评估改革》，这是美国联邦政府有关资产评估最具代表性的法律文件，各州均依据该文件制定了相应的州政府文件。该法令对从事不动产评估人员的资格标准和职业道德规范做了规定。
三、我国资产评估的发展演进
（一）我国资产评估的探索阶段
中华人民共和国成立后不久，政府于1951～1952年对工业、交通、邮电、贸易、银行和农林等行业的国有资产实行了全面的清理、登记和估价。随后，又分别在1962年、l971～1972年、l979～1980年组织了三次大规模的全国性清产核资。这个阶段我国的资产评估工作还很不完善、很不规范，也缺乏科学的估价方法。严格地说，它只是清产核资（清查资产、核实资金）。
（二）我国资产评估的确立阶段
在我国，真正科学意义上的资产评估行为和资产评估行业产生于20世纪80年代末期。1988年，国家体制改革委员会委托中国企业培训中心在北京举办了企业资产评估研讨班。1993年12月10日，中国资产评估协会宣告成立。l995年开始实行注册资产评估师制度，标志着中国资产评估业的管理由过去的重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变。l996年5月，《资产评估操作规范意见（试行）》颁布实施，使中国资产评估业从此走上科学化、规范化操作的新阶段，。1999年中国资产评估协会当选为国际评估准则委员会的常务理事，并成为其专业技术委员会的委员。
（三）我国资产评估的快速发展阶段
随着中国加入WT0，我国资产评估公司和其他资产服务公司面临着更大的挑战和压力。面对挑战，中国资产评估行业步人了一个在激烈竞争中快速发展的阶段。20年的时间，中国评估行业从无到有，从小到大，走过了国外评估行业上百年的发展历程，组建了一支在规模上与市场经济发展基本相适应的职业道德和综合素质良好的专业注册资产评估师队伍。目前，中国资产评估协会与美国、英国等30多个国家的行业组织建立联系，并与美国、俄罗斯等5个行业组织签署了合作备忘录。
第三节　资产评估的分类与要素
一、资产评估的分类
（一）按照资产评估活动的性质划分
1．评估
这种分类方法中的评估类似于我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体，对评估对象的价值进行评估，评估人员及其机构要对其评估结果的真实性和合理性负责。
2．评估复核
评估复核是指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行评判分析和再评估。它服务于特定的当事人，对某个评估报告的真实性和合理性作出判断和评价，并对自己所出具的意见负责。
3．评估咨询
评估咨询是一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。
（二）按照资产评估的目的划分
1．评价性评估的目的是评价资产的实际状况；
2．评值性评估的目的是评定估算被评估资产的实际价值；
3．公证性评估的目的是为资产业务进行公证；
4．界定产权性评估的目的是明确资产业务有关单位对资产的产权关系。
（三）按照资产评估主体的专业化程度划分
1．专业性评估机构评估
专业性评估机构评估是指由专门从事资产评估并获得相应的资产评估资格证书的资产评估机构进行的资产评估；
2．临时性评估机构评估
临时陛评估机构评估是指由有关部门批准或认可的评估人员组成的、仅从事特定的资产评估业务的临时性评估机构进行的资产评估。
（四）按照资产评估的客体划分
从被评估资产的属性来看，资产评估又可以划分为固定资产评估、流动资产评估、无形资产评估、房地产评估等。
（五）按照资产评估的方法划分
1．单项评估
单项评估是指对某项可以确指的资产进行评估。
2．整体评估
整体评估是指把企业看作一个获利的整体，将未来年份的收益流折现
二、资产评估的要素
（一）资产评估的主体
资产评估的主体是指由谁来评估，具体就是指从事资产评估的专门机构和人员。
（二）资产评估的客体
资产评估的客体，即被评估的对象，是指被评估的资产。不仅包括有形资产也包括无形资产；既包括单项资产也包括整体资产。
（三）资产评估的目的
资产评估的目的是指需要进行资产评估的原因，也就是为什么进行资产评估。
（四）资产评估的标准
资产评估的标准是指资产评估机构在资产评估中所遵循的统一标准。这些标准主要是时间标准和价格标准。
1．时间标准是指资产评估必须是对特定时点上被评估资产价值的评定估算。
2．价格标准要求资产评估必须遵守统一的价格基准，具体包括：（1）统一的资产价格构成因素；（2）统一的定价标准；（3）统一的价格层次；（4）统一的资产类型。
（五）资产评估的程序
资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤。
（六）资产评估的方法
资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法。目前，资产评估的主要方法是成本法、收益法、市场法和清算价格法。
三、资产评估的目的
资产评估的目的是指资产评估服务于什么样的资产业务。资产评估的目的分为一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，特定目的则是一般目的的具体化。
（一）资产评估的一般目的
资产评估的一般目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
（二）资产评估的特定目的
通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践主要用于以下方面：
1．资产转让；
2．企业兼并；
3．企业出售；
4．企业联营；
5．股份经营；
6中外合资、合作；
7．企业清算；
8．抵押；
9．担保；
10．企业租赁。
对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后3种则由当事人根据具体情况自行决定是否进行评估。
（三）资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用
1．资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响；
2．资产评估的特定目的是界定评估对象的基础；
3．资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
第四节　资产评估的假设原则
一、资产评估的假设
资产评估假设，是对资产评估领域未知的事物，根据客观的存在状况和发展趋势所做出的合乎逻辑的认定。
（一）交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
一方面，交易假设为资产评估得以进行创造了条件；另一方面，它明确限定了资产评估的外部环境。
（二）公开市场假设
公开市场假设是假定资产拟进入的市场是一个公开市场。公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。
（三）持续使用假设
持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次，根据有关数据和信息推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去，并假设可以按交易现有用途继续使用。
1．资产继续使用的方式有：
（1）在用续用；
（2）转用续用；
（3）移地续用。
2．在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：
（1）资产能以其提供的服务或用途满足资产持有人经营上期望的收益；
（2）资产尚有显著的剩余使用寿命；
（3）资产的所有权明确，并保持完好；
（4）资产从经济上、法律上允许转做他用；
（5）资产的使用功能完好或较为完好。
（四）清算（清偿）假设
清算（清偿）假设即假设资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售。
在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值；在清算（清偿）假设前提下，要求评估资产的清算价格。
二、资产评估的价值类型
（一）价值和价格
价值是指在一定时期内，按照特定的价值（如市场价值），对由于获得商品或接受服务所能增加的利益的估计和判断。而谈到价值，我们又往往想起价格。价值是价格的基础，商品的价值通过价格得以实现价格是价值的货币表现形式。资产评估活动中的“价格”是一个历史数据或事实，是指在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。
（二）资产评估的价值类型的概念
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
（三）资产评估的价值类型的主要分类
1．以资产评估的估价标准形式表述资产评估的价值类型
具体包括重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
2．从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型
（1）继续使用价值；
（2）公开市场价值；
（3）清算价值。
3．从资产业务的性质划分资产评估的价值类型
按资产业务的性质即资产评估的特定目的划分，评估的价值分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值等。
4．以资产评估时所依据的市场条件划分资产评估的价值类型
包括市场价值和市场价值以外的价值。
上述四种分类各有其自身的特点：
（1）第一种划分标准基本上承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。
（2）第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。
（3）第三种划分方法强调资产业务的重要性。
（4）第四种划分方法不仅注重了资产评估结果的适用范围和评估所依据的市场条件同资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。
（四）资产评估的价值类型与评估方法的关系
资产评估的价值类型与评估方法是两个既相互联系又有区别的概念。资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵，而评估方法则是评估价值的量化过程，前者对后者的运用具有约束性。此外，价值类型与作为评估结果的评估价值不是相同的概念。评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定和量化过程共同作用的结果。
（五）资产评估的特定目的与价值类型的匹配
价值类型需要与资产行为的发生相匹配。这主要是由于资产在价值形态上的计量可以有多种类型的含义，分别从不同角度反映资产的价值特征。这些不同含义的价值不仅在质上是不同的，在量上也存在较大差异，而作为资产业务所要求的具体价值类型却是唯一的，否则，就失去了正确反映和提供价值尺度的功能。因此，必须根据资产业务的行为，即评估的特定目的，弄清楚所要求的价值尺度的内涵，从而确定资产业务所适用的价值类型，也就是在具体评估操作过程中，评估结果的价值类型要与已经确定了的时间、地点、市场条件下的资产业务相匹配、相适应。
三、资产评估的原则
（一）资产评估的工作原则
1．独立性原则
独立性原则是要求资产评估机构和评估人员公正无私地进行评估，评估过程自始至终不受外来或内在因素的影响和干扰。
2．客观性原则
客观性原则是指评估结果应有充分的事实依据，从实际出发，按照客观规律办事。
3．科学性原则
科学性原则是指评估人员在评估过程中，必须根据特定的评估目的选择恰当的估价标准和科学的评估方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确可靠。具体体现在：
（1）在选用评估方法时，不仅要注意方法本身的科学性，更要严格注意评估方法与评估标准相匹配；
（2）制定科学合理的评估方案。
4．专业性原则
专业性原则是指资产评估必须由经法律认可的专业评估机构和评估人员来进行。
（二）资产评估的技术原则
1．预期收益原则
在进行资产评估时，评估师必须合理预测该资产未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限，科学合理地评估它的价值，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。
2．供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。供大于求，价格就走低；供小于求，价格就走高。
3．贡献原则
资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。
4．替代原则
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的交换价值。
5．评估时点原则
在资产评估时，必须假设市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，为资产评估提供一个时间基准。

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