2017年土地登记代理人《土地登记相关法律》辅导教材

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内容简介
目录
第一部分　民法基础理论
　第一章　民法概述
　第二章　民事法律关系
　第三章　民事法律行为
　第四章　民事权利、民事义务和民事责任
　第五章　时效与期间
第二部分　民事主体制度
　第一章　自然人
　第二章　法　人
　第三章　非法人组织
第三部分　代理制度
　第一章　代理概述
　第二章　代理的种类
　第三章　无权代理
　第四章　表见代理
第四部分　主要的民事权利
　第一章　物权概述
　第二章　所有权
　第三章　用益物权
　第四章　担保物权
　第五章　债权概述
　第六章　合同相关制度
第五部分　与不动产登记相关的婚姻家庭法律制度
　第一章　婚姻家庭法概述
　第二章　婚姻的成立
　第三章　夫妻关系
　第四章　离　婚
　第五章　父母子女关系
第六部分　与不动产登记相关的继承法律制度
　第一章　继承法概述
　第二章　继承权
　第三章　法定继承
　第四章　遗嘱继承
　第五章　遗　赠
　第六章　遗赠扶养协议
　第七章　继承的开始与遗产的处理
第七部分　行政法基础理论
　第一章　行政法概述
　第二章　行政主体
　第三章　行政行为
　第四章　行政程序
　第五章　行政责任
　第六章　行政复议
　第七章　行政诉讼
　第八章　行政赔偿和行政补偿
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
本书是全国土地登记代理人职业资格考试科目《土地登记相关法律》的辅导教材。本书根据最新《全国土地登记代理人职业资格考试大纲》中“土地登记相关法律”的考试要求和内容精心编写而成，共分为七大部分，其内容和特点具体如下：
（1）大纲要求。标明了考试大纲规定需要掌握的知识内容和要求掌握的程度。
（2）要点详解。根据考试大纲提供的最新法律法规、规范性文件、技术规程规范和相关教材等对考试大纲要求的所有要点进行了详解，特别是对一些重点和难点进行了详细的分析和说明，并用下划线标明了考试重难点。

内容预览
第一部分　民法基础理论
第一章　民法概述
【大纲要求】
（一）考试目的
考查应考人员对民法的调整对象、基本原则等基础知识的理解和掌握程度。
（二）考试范围
1．民法的调整对象
2．民法的基本原则
（三）考试基本要求
掌握：民法的调整对象。
熟悉：民法的基本原则。
了解：民法的适用范围。
【要点详解】
一、民法的调整对象（掌握）
民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。根据其定义可知，民法主要调整以下两方面的内容：
1．平等主体之间的财产关系
财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的社会关系。我国民法只调整一定范围内的财产关系，即发生在平等的主体间的财产关系。其核心部分或主导方面是我国的社会主义商品经济关系。这类财产关系有以下主要特点：
（1）作为民事主体的公民、法人或其他组织地位平等
这是由商品经济的本质决定的，交换的前提和内在涵义就是平等。无论它们之间存在着什么差别，一旦进入市场，就都成为享有财产权利的平等独立的主体，在平等基础上发生具体的财产关系。
（2）当事人意思表示自由
这是由主体地位平等决定的。既然地位平等，那么无论双方在经济实力上有多么悬殊，都不允许一方把自己的意志强加于人，非经当事人自由表达意志，不得产生民事法律关系。
（3）等价有偿
这是民事主体法律地位平等在经济利益上的体现。民事主体设立、变更、终止财产关系，大都为了实现特定的经济利益，等价有偿应当是交换应有之义。
2．平等主体之间的人身关系
人身关系是指没有直接财产内容而具有人身属性的社会关系。民法调整平等主体之间的人身关系，有以下特征：
（1）当事人主体人身关系中那些领导与被领导、支配与被支配、平等与不平等的关系，不属于民法调整范围。
（2）以特定人身利益为内容，不直接具有财产性质。这里特定的人身利益是指存在于人格或身份上的非物质利益，本质上不直接具有物质性和财产性。这是人身关系与财产关系重要区别之一。
（3）与主体不可分割。由于这种人身关系反映着存在于特定人格或身份上的利益，因而与人身不可分离，具有专属性。财产关系的主体可以依法或依约定变更、继承，但是除法律规定外，人身关系却不可与特定主体相分离而变更、继承。
二、民法的基本原则（熟悉）
1．平等原则
《民法总则》第4条规定，民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。《民法通则》第3条规定，当事人在民事活动中的地位平等。这是我国民法的核心原则之一，反映了民事法律关系的本质特征，体现了民法所调整的社会关系的特点。
平等是指当事人之间的法律地位平等，而不是经济实力或其他条件的平等，其具体内容有：
（1）公民的民事权利能力一律平等。任何公民都平等地享有民事权利能力，而不论其在民族、年龄、性别、文化程度、宗教信仰、经济实力等方面是否存在差异，也不论其政治地位的高低、精神的健全与否、是否有识别能力。除了法律有特别规定以外，任何组织、个人均不得限制或者剥夺任何公民的任何民事权利能力。同时，我国民法确立了对外国人、无国籍人的国民待遇原则和对等原则，即对外国人、无国籍人给予和我国公民基本相同的法律地位，但是有关国家对在他国境内的我国公民的权利加以限制的，我国则依照对等原则对其国民的法律地位进行相应限制。
（2）不同的民事主体参加同一民事关系，适用同一法律。具有平等地位法人的民事权利能力各不相同，但当法人与公民或其他法人等民事主体进行民事活动时，适用同一法律。民事法律关系的各方当事人都是平等的，在权利义务的分配上必须平等协商，不得以强凌弱，以上欺下，强迫他方服从己方的意志。
（3）民事权利平等地受法律保护。任何公民、法人的民事权益受到侵犯时，都可以依法实行自力救济或者公力救济，要求他人承担相应的民事责任。同样，任何民事主体侵犯了他人的权利，都应当承担相应的民事责任。
2．自愿原则
《民法总则》第5条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿原则。
自愿原则，是指民事主体在从事民事活动中，可以在法律规定的范围内，充分根据自己的内心意愿，设立、变更、终止民事法律关系。我国民法中的自愿原则有以下三个方面的含义：
（1）当事人有依法进行某种活动或者不进行某种活动的自由，他人无权干涉。
（2）当事人有选择行为相对人、行为内容与行为方式的自由。在商品生产与商品交换的过程当中，当事人可以在不违背法律的情况下，自由为自己设定权利义务。
（3）当事人有权约定纠纷的解决条款，明确纠纷发生后的解决办法；在涉外民事法律关系中，当事人还可以自愿确定处理合同纠纷的准据法。
3．公平原则
《民法总则》第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循公平原则。
公平原则，是指民事主体在进行民事活动中应当合乎社会公认的公平观念；司法机关在行使裁判权的时候，也应当体现公平的观念。公平原则的具体内容有：
（1）民事主体在权利的享有和义务的承担上要公平合理，不能显失公平。
（2）民事主体合理承担民事责任，在通常状况下适用过错责任原则，责任与过错的程度相适应；双方对造成损失都没有过错的，按照公平责任原则合理分担损失。
（3）司法机关在处理民事纠纷时，应该考虑公平原则，使裁判既符合法律规定，又公平合理；特别在缺乏具体法律规定的情况下，裁判者更应当本着公平和正义的观念进行妥当的自由裁量。
4．等价有偿原则
《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循等价有偿的原则。
等价有偿原则，是指民事主体在从事民事活动中，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，应当按照价值规律的要求，取得他人财产利益或者得到他人劳务的，均应当向对方支付相应的对价。这一原则是平等原则在经济利益上的反映，是价值规律在民法上的集中体现，主要适用于财产关系。这一原则的具体要求是：
（1）民事主体从其他民事主体处取得利益，除法律规定或者当事人约定以外，均应当支付一定的对价。
（2）双方的利益和负担应当大体相当，即等价。当然，等价不是绝对的相等，而只是说，不应当显失公平。
（3）民事主体的权益受到损害，致害方应当给予相当的补偿。
5．诚实信用原则
《民法总则》第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。
《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
诚实信用原则，又称诚信原则，是指民事主体参加民事活动，行使权利和履行义务，都应当诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权力去规避法律或合同规定的义务，同时，诚信原则还要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。
诚实信用原则的基本内容有：
（1）任何民事主体要对他人讲究信誉，恪守诺言，诚实不欺，依照善意的方式行使权利和履行义务。
（2）任何人应当充分尊重他人利益和社会公共利益，不得恶意加害他人。
6．公序良俗原则
公序良俗原则，又称公共秩序和善良风俗原则，是民法的一项重要的基本原则，各国民法上都有明文规定。《民法总则》第8条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《民法通则》第7条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。《民法通则》第58条规定，民事行为违反社会公共利益的无效。
社会公共利益，是指与社会或社会成员共同有关的利益。社会公德，是指在一定社会中占有统治地位的道德，它依靠社会舆论、信念、习惯和教育等方法来维持。而“公序良俗”被解释为“公共秩序者，国家社会之一般的利益也；善良风俗者，国民之一般的道德观念也。”由此可见，“社会公共利益”相当于“公共秩序”，而“社会公德”相当于“善良风俗”，两种概念有异曲同工之妙。
7．禁止权利滥用原则
《民法通则》第5条规定，“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”保护公民、法人合法的民事权益不受侵犯，是我国社会主义法制的基本任务，也是民法的宗旨和基本原则。但是权利的形式并非是没有限制的，《民法通则》第7条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”而且第58条还规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，民事行为无效。”
禁止权利滥用原则，是指一切民事权利的行使，均不得超过其正当界限，否则即构成权利的滥用，应当承担责任。权利的行使，原则上应当依照权利人的自由意思，不受他人干涉。但是，任何权利的行使都应当有一定程度和范围。如果权利的行使完全无视他人和社会利益，则违反了权利存在的宗旨。这一原则具体表现为两个方面：
（1）公民、法人可以充分自主地行使自己的各项民事权利，实现并享受自己的利益，同时不得侵犯其他民事主体的合法利益。
（2）公民、法人的民事权益受到侵犯，依法可以进行自力救济或者公力救济。
三、民法的适用范围（了解）
民法的适用范围，即民法的效力，是指民法发生效力的范围，即民法对什么人、在什么地方和在什么时间发生效力。
1．民法对人的效力
民法对人的效力，是指民法适用于哪些人。
（1）《民法通则》规定，本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。据此，在我国领域内有中国国籍的自然人，依据我国法律设立的中国法人和其他组织相互之间的民事法律关系，均适用我国民法。外国人、无国籍人在我国领域内的民事关系，一般适用我国法律，但法律另有规定的除外。我国自然人、法人在国外发生的民事关系，一般适用所在地国家的法律，但法律另有规定的除外。
（2）《涉外民事法律关系适用法》规定，当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事法律关系适用的法律。中华人民共和国法律对涉外民事法律关系有强制性规定的，直接适用该强制性规定。外国法律的适用将损害中华人民共和国公共利益的，适用中华人民共和国法律。
2．民法在空间上的效力
民法在空间上的效力，是指民法在哪些地方发生效力。
（1）我国的法律规定
《民法通则》规定，在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。其中，“领域”是指我国领土、领空、领海，还包括我国驻外使领馆，以及在我国领域外航行的我国船舶和飞行于我国领空以外的我国飞行器等。
（2）具体情形
①适用于我国全部领域的民事法律、法规。全国人民代表大会及其常务委员会制定的民事法律，国务院制定的民事法规，适用于我国全部领域，但法律另有规定的除外。
②地方性民事法规适用于制定者所管辖的区域之内。
③香港特别行政区和澳门特别行政区法规中的民事规范，只适用于各该特别行政区。
3．民法在时间上的效力
民法在时间上的效力，是指民法生效时间和失效时间，以及民事法律规范对其生效前发生的民事法律关系有无溯及力。
（1）民法生效的时间
民事法律规范生效的时间一般根据其性质和实际需要而定。主要有以下两种类型：
①自民事法律规范公布之日起开始生效。
②民事法律规范公布后经过一段时间后生效。
（2）民法失效的时间
民法失效的时间，是指民事法律规范效力终止的时间。主要有三种类型：
①新法直接规定废止旧法。
②旧法规定与新法相抵触的部分失效。
③由国家机关颁布专门的决议规定，宣布某些法律失效。
新法与旧法规定相冲突时，应适用“新法优于旧法”“后法优于前法”的原则，以新法、后法为准，这在学理上称为默示废止。
（3）关于民法的溯及力问题
①我国的民事法律规范，贯彻法律不溯及既往的原则，一般没有溯及力，但也有例外。
②通常我国民事法律规范的追溯力，体现为“有利追溯”原则。有利追溯原则，是指如果民事法律规范具有追溯力，有利于保护民事权益，就使该其具有追溯力。

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